被执行人名下没有其他财产，只有一套农村自建房，能强制执行吗？

诉讼难，执行到位更难！当我们把钱真正拿到自己手上后，才是名副其实的赢了官司！

诉讼往往需要一个漫长的过程，才能得到明确的结果，而当判决结果出来后，又会发现想要拿回钱来并不是一件容易的事。

要么被告没钱可还，要么被告有钱不还！

那么当申请强制执行后，如果被执行人名下并没有其他财产，而是只有一套农村的宅基地上的自建住房，是否可以强制执行呢？

01

农村自建房也可以成为被执行的对象

为什么把农村住房称为小产权房呢？

因为这些房子是建设在村集团的集体所有的土地上的房屋，从法律上来说这些房子是没有个人的土地使用证，有的是《集体土地使用证》，这类房屋正常情况下只能由集体内的村民来使用，农民个人是没有土地产权证的。

那么将这类房屋进行强制执行就面临一个问题，通常情况下只能由本集体经济组织内的成员来购买，才能完整的享有这套房屋的全部权利。

所以，农村的房产实际执行起来难度是比较大的。

但根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让规定：

“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。”

这是一种前置的协商处理程序，同时可能会要补缴土地出让金和税费。但却明确了农村自建设房成为被执行对象的程序，所以这些房屋可以用来强制执行。

02

农村自建房执行时要考虑唯一住房的因素

虽然，目前法律已经支持对被执行人的唯一住房进行强制执行，但是在执行过程中要同步解决许多问题，才可以顺利的执行，这就给执行工作增加了难度。

首先，要执行拍卖被执行人的农村唯一住房，就需要按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

就是你要执行可以，但必须保障被执行及抚养家属的基本生活条件，假如农村住房的价值不大，那么扣除这些成本，及法院的执行费用后，到时可能是白努力一场，申请人能拿到手的执行款并无多少。

但不管怎么说，这也解决了唯一住房拍卖的难题，让申请有据可循，及时维权，假如是城市周边的农村房屋本身价值还是挺高的，值得尝试。

03

实际执行过程中还面临着操作层面的困难

在执行债务人农村唯一住房过程中，除了要保障被执行人的基本居住权外，就是扣除基本的生活住房费用，还需要解决如何拍卖的问题。

农村往往偏僻，即使自建房建得非常的漂亮豪华，外地的人也不会想要进去里面生活，所以就根本不会参与竞拍。

而且，从目前的法律规定来看，这些唯一房产通常只能卖给本村集体组织的村民成员，才享有完整合法的使用权利。

所以想要在市场上正常拍卖难度比较大的，一般都没有人愿意购买。

但真正进入拍卖，它的价值就会远远低于当地市场价，那么还需要用这些钱去支付廉租房的标准的租金，想必有所剩无几。

而将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力，而本村的人通常可以自己申请宅基地建房，为什么又要购买别的住房呢？

所以，法律规定能执行是一回事，但值不值得去执行又是另一回事。

结语

随着经济纠纷向农村的蔓延，关于执行农村唯一住房的案例会越来越多，如何让这些房屋产生出应有的市场价值，成为拍卖市场的新贵，还需要更多明确具体的产权明确。

但是办法总比困难多，申请人不妨认真考察后再决定是否申请执行被申请人的农村唯一住房，避免最后做了无用功，白折腾一场。