关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知

关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知

为贯彻落实新修订的土地管理法要求，深化“放管服”改革，进一步加强我乡农村宅基地建房管理，落实宅基地管理责任，推动乡村建筑风貌整体提升。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（赣农字〔2020〕25号）《关于进一步规范全县农村宅基地审批管理的通知》（遂府办字〔2021〕90号）等文件精神,现就规范我乡农村宅基地用地建房申请审批有关事项通知如下。

一、加强组织领导，建立健全农村宅基地审批管理机制

进一步理顺管理体制，健全管理机构，建立和落实“乡镇主责、村级主体”农村宅基地管理机制。

1、成立南江乡农村宅基地建房审批管理工作领导小组，由乡政府乡长李爱兵任组长，分管领导李理任副组长，王晓金、张余斌、康思思、冯莹、黄恭海、任剑、罗蓉、黄春华为成员，领导小组下设办公室，办公室设在乡综合执法队办公室，负责统筹组织协调各相关部门依法履行职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

2、成立南江乡农村宅基地联审联批小组，由乡政府乡长李爱兵任组长，分管领导李理任副组长，王晓金、张余斌、康思思、黄恭海、任剑、罗蓉、黄春华、叶建、李许春、李双生、谢利群、肖仁任、梁爱军、李晓明、刘绍飞、张贻涛、黄陈兵为成员，同时下设办公室，办公室主任由李理担任，李许春、叶建为办公室成员，负责日常工作；建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，设立集中统一受理农民建房申请的便民服务窗口。在办公场所等公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限。建立农村自建房质量安全提醒制度，宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报县农业农村局和自然资源局备案；村委会要建立健全宅基地分配制度，抓好村集体经济组织成员资格管理，负责农村村民申请宅基地村级审查；包括安排宅基地排序、成员资格审查、旧宅面积审查；负责农村村民宅基地公示及情况反馈，依法召开村委会或村民代表会议审议等；村民事务理事会要把农民建房管理相关要求纳入村规民约，与建房户签订建房管控协议，引导村民依法依规建房。

二、加强管理，依法规范宅基地审批和建房全过程管理

(一)审批的条件及原则。对宅基地申请人的农村集体经济组织成员身份、现有住房状况、立户条件、旧宅处置方式等资格进行审核，严格把控申请资格条件关，依法落实“一户一宅”规定，确保户有所居。

1.申请条件。申请人是本集体经济组织成员，且在本集体经济组织内从事生产经营活动，承担本集体经济组织成员同等义务且符合以下条件之一的，可以申请新建或改建房屋：

（1）没有宅基地或原住宅建筑面积人均低于30平方米，又确需建房的。

（2）原有房屋破旧，经有关机构鉴定，确认属于危房C、D级又经核实无其它住处的。

（3）具有本集体常住农业户口的，达到法定结婚年龄(男22周岁，女20周岁)，因婚姻(包括男到女家落户)确需分户建房的。

（4）因国家、集体建设项目征用、自然灾害、村庄规划等需要搬迁的。

2.审批原则。申请宅基地建房的农村村民必须同时符合下列要求，方可予以审批：

（1）农村村民建房原则上应符合国土空间规划、村庄规划和土地利用年度计划。农村村民住宅建设用地计划指标实行专项保障。对年度用地计划不足的，由乡人民政府每年底前向县自然资源局和县农业农村局提出需要保障的农村村民建房用地计划指标需求，由县自然资源局汇总，上报县政府审核同意后，在下一年优先保障，并逐级上报省市自然资源和农业农村部门。

（2）农村村民建房尽量利用宅基地、村内空闲地和荒山、荒坡，严禁占用永久基本农田建房。严格控制宅基地面积，每户建房占地总面积不超过120平方米（其中：占用农用地的每户不得超过90平方米并提供国家大地2000坐标系测绘宗地图；占用建设用地和未利用地的每户不得超过120平方米）；户内人均占地不得超过40平方米；房屋层数不得超过三层；总建筑面积不得大于350平方米；建筑高度不得高于10.5米(室内地坪至檐口)。

（3）严格执行“一户一宅”“拆旧建新”规定，消除“一户多宅”现象，农村村民在申请审批宅基地时需签订《农村宅基地使用承诺书》。新房建成后，需按规定拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。农村村民因继承等原因形成一户拥有两处或以上宅基地的，多余的宅基地应退回集体经济组织复耕或者统一安排，可由集体经济组织给予适当补偿。如纳入了城乡建设用地增减挂钩试点项目区，按项目区实施规划给予补偿。

（4）严格落实农房建设“带图审批”制度。新建农房建筑风格应彰显庐陵或客家风格，在选择户型时，每个自然村选择的建筑风格、建筑色彩要基本一致，打造“一村一风格”。农村村民申请建房时，原则上其单体建筑设计方案须从《江西和谐秀美乡村特色农房设计图集》《庐陵文化特色民居图集》《吉安市农村安居工程设计图集》《客家民居图集》中选择。

（5）农村村民建房不得与历史文化名镇名村、传统村落保护相冲突，在其风貌控制区内的新建户和拆建户要按照相关保护规划，严格对农房地块位置、建筑面积、建筑高度、建筑外观、建筑层数、建筑色彩等进行审查；河道管理范围内严禁农村村民新、改（扩）建房屋。生态红线范围内农村村民新、改（扩）建房屋按照有关文件规定执行。

（6）位于乡镇集镇中心内的农村村民建房应严格按照乡镇总体规划、控制性详细规划等相关规划要求，进行建设管理，统筹考虑好临街景观，建筑天际线，建筑层数原则上不超过五层。

（7）农村村民建房涉及到道路交通、网络通信、电力、水利、林业、生态环境必须取得主管单位同意，出具同意意见方可报批。

3.不予审批的情形。申请人建房有下列情形之一的，不予审批：

（1）非本集体村民、城镇居民私自购买集体土地建房的。

（2）申请人有非法占地的违章建筑尚未拆除的。

（3）申请人将原有房屋、宅基地、安置地出售、出租、赠与他人后，再申请建房的。

（4）破坏生态环境，损毁历史文化遗存的。

（5）国家法律法规及政策规定不得批准的其他情形。

4.农村村民建房禁止下列行为：

（1）非法倒买集体土地建房。

（2）擅自占用耕地开天窗建房。

（3）建新房不拆旧房(针对已有旧房的建房户)。

（4）未批先建、批小建大、批东建西或超审批面积建房。

（5）沿国道边沟外缘20米以内建房、省道边沟外缘15米、县道10米、乡道5米以内建房；渝长厦高铁边沟外缘70米以内建房；大广高速和宜井遂高速路口隔离栅栏及连接线边沟外缘50米以内建房。

（6）在国道、省道、高铁、高速路口及连接线边沟外缘100米至150米以内，以及县道边沟外缘50米至100米以内新(改)建房屋的建房户不按图施工，擅自改变建筑色彩和建筑风格。

（7）层数超过三层，建筑高度大于10.5米，总建筑面积大于350平方米的违规建设行为(经规划审批的除外)。

（8）侵占河道管理范围以及水库、湖泊、水渠、山塘、堤防、水电站、水闸、泵站、灌区等水利设施的管理范围建房。

（9）在公益林、天然林、森林公园、湿地公园、自然保护区、风景名胜区等自然保护地范围内建房。

(二)审批程序。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请。村民小组收到申请后，提交村民代表会或村民事务理事会讨论，并将申请理由、拟用地位置和占地面积、拟建房层高和建筑面积等情况在本小组范围内公示，公示期不得少于5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村民委员会或村集体经济组织(以下简称村级组织)审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、是否按村规民约相关规定签订建房管控协议等。审查通过的，由村民事务理事会签署意见，将《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》《农村宅基地使用承诺书》及会议记录等材料报送乡镇人民政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项的，统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议或村民事务理事会讨论通过，并在本集体经济组织范围内公示，公示无异议或异议不成立后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府。

(三)严格用地建房全程管理。宅基地经依法批准后，具体管理人员到现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。全面落实宅基地申请审核到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场一公示”要求，并在施工关键环节进行现场巡查和指导，加强事中事后监管。实行建房公示牌制度，督促村民严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度、建筑风貌及质量标准进行施工,不得擅自变更或扩大建设,杜绝少批多建、批东建西现象发生。村民住宅建成后，乡人民政府要及时组织验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房。通过验收的，乡人民政府出具《农村宅基地用地和建房验收意见》，农村村民凭此验收意见及其他相关材料到相关部门申请办理不动产登记。房屋未完成外立面装修，外门窗未安装的，一律不得进行竣工规划验收，未通过验收的，由乡人民政府下达整改通知书，限期整改。竣工验收结束后，相关文字图像资料等，以村为单位统一由各乡归档备查。

三、明确责任，加大农村宅基地违法建房查处力度

1.各村党组织书记是辖区内农村宅基地建房监管工作的第一责任人，具体负责辖区内的农村宅基地建房监管工作，发现有各类违法建设行为，应及时制止、上报，并协助处理。

2.村委会为农村宅基地建房的一级巡查管控责任主体，履行以下职责：

（1）监督建房户严格按照相关审批文件建房。

（2）组建村级控违信息员队伍，形成监控网络(每个村必须配备1名农村宅基地管理信息员，见附件1)。建立巡查、报告、监控工作制度，完善相关台账资料。农村宅基地管理信息员负责对本村宅基地建房情况进行登记，对发现的违法建房要进行全程动态监控。

（3）实行月报制度，每月由村委会主要责任人将本村宅基地建房情况上报乡镇综合执法队（局）汇总。

（4）对违法建设行为应及时制止，并责成违法行为人立即自拆，对不听劝阻的，及时报告乡镇综合执法队（局）。

（5）协助乡镇综合执法队（局）开展执法活动。

3.乡人民政府为本乡镇辖区内农村宅基地建房的二级巡查管控责任主体，履行以下职责：

（1）与各村签订控违工作责任书。

（2）对辖区内农村宅基地建房进行不定期巡查，对接到的举报或巡查过程中发现的各类违法建房行为及时制止和处理。

（3）对村委会履行职责不力的人员进行问责。

4.按照“早发现、早处理、零增长”的基本要求，加大对各类违法建设行为的查处力度，对正在实施的各类违法建筑，一律无条件予以拆除。乡村两级巡查监控责任主体分工如下：

（1）对形象进度在+0.00（即建筑房屋基础以下）的违法建筑，由村级巡查管控责任主体组织安排将基础部分清除，并做好登记。

（2）对形象进度在基础以上、一层以下的违法建筑，当村级巡查监控责任主体完成不了拆除任务时，由乡级巡查监控责任主体负责拆除在建墙体，并及时将基础部分清除。

（3）对形象进度在一层以上的违法建筑，当乡村两级级巡查监控责任主体完成不了拆除任务时，上报县级巡查监控责任主体由县防控违法建设领导小组启动联动机制。

本通知自2022年4月27日起执行。

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