农民宅基地申请条件及审批程序

淳政发〔2009〕40号

关于进一步加强农村村民建房管理工作的通知

各乡、镇人民政府，县政府直属各单位：

为进一步规范我县农村村民建房的审批管理，强化过程监管，落实监管责任，预防和制止农村违法违规建设行为的发生，根据土地管理法、城乡规划法等法律法规和有关政策文件的规定，结合我县实际，经县政府研究，现将进一步加强农村村民建房管理工作的有关事项通知如下：

一、严把建房条件

1、严格审查农村村民建房的审批对象。农村村民建房的审批对象必须是符合建房条件的本村农民。人口按申请建房户在册常住人口计算，独生子女凭证按两人计算，非在册人口不计入农村建房人口数。城镇居民不得到农村申请建房和买房，对于因离、退休退养而回乡落户的城镇居民，凭集体建设用地使用证可以经审批对原有祖传房屋进行拆建，面积按小户审批，原有房屋面积不到小户面积的按原有房屋实际面积审批。

2、严格审查分户及并房建房对象。农村村民建房中涉及分户建房或并房后新建房的，乡镇、村和国土部门要严格进行审查，防止采用假分户方式申请建房骗取审批。60周岁以上的不能单独申请新宅基地。严格控制并房，并入户必须是面积不够的少房户或无房户，并出户应先办理被并房屋的土地使用权变更登记手续，方可申请建房。

3、严格执行禁止建房的规定。对有下列情形之一者，不得批准建房用地：（1）宅基地面积已达到规定的标准再申请新宅基地的；（2）未达到法定结婚年龄的子女与父母上下代分户申请建房用地的；（3）接受调剂住房者调剂后的宅基地达到规定面积的；（4）违法建房未处理结案的；（5）年满60周岁以上的与亲属分户申请建房；（6）出卖、出租、赠与他人房屋或以其他形式转让地上建筑物后再申请建房用地的；（7）房屋合并后，未办理集体土地变更登记手续的，申请新建房屋。（8）法律、法规、规章等规定的其他情形。

二、严控建房标准

农村村民建房用地面积应统筹兼顾主房、附房、阳台等用地，按下列标准确定：

1、小户（1至2人）不得超过75平方米，占用耕地建房面积控制在67.5平方米以内，在原宅基地范围拆建的，最多不超过90平方米；

2、中户（3至5人）新建不得超过110平方米，占用耕地建房面积控制在99平方米以内，在原宅基地范围内拆建的，最多不超过130平方米；

3、大户（6人以上）新建不得超过140平方米，占用耕地建房面积控制在125平方米以内，在原宅基地范围内拆建的，最多不超过160平方米。

4、对新农村建设村庄规划已经审批的，按规划布局的面积执行，但原则上不得超过140平方米。

5、农村村民建房原则上控制在四层以内（含四层），每层高度不得超过3米，沿口高度不得超过12米。

因征地拆迁安置建房的，其标准按拆迁安置方案的规定执行。

三、坚持建新拆旧

严格执行“一户一宅”政策，农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当在住宅建成后交还村民委员会或者农村集体经济组织，并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权；属于建新拆旧的，地上建筑物应当自行拆除，拒不拆除的，由土地行政主管部门责令限期拆除。

四、规范审批程序

1、农户申请。建房农户应向村委提出申请，并提供户口本、原土地使用证、独生子女证及其复印件和原房屋照片等材料。属易地审批建房的，应提供建新拆旧承诺书。

2、村委受理。建房申请由村委主要负责人受理，村委在5个工作日内召开村民委员会会议集体讨论农户提出的建房申请，对农户提供的建房申请材料进行审核，并对其真实性负责。集体讨论通过后在村政务公开栏公示7天，公示期满后，没有异议的，村两委在3个工作日内签署意见，并提交乡镇政府（青溪新城范围内的提交青溪新城管委会，下同）。未通过的，及时告知申请人并说明理由。

3、组织联审。乡镇政府受理农户建房申请后，可要求国土局国土所对其建房条件共同进行审查，对不符合建房条件的，由乡镇政府及时退回申请并作出不予受理的书面说明。

对于符合条件的，由乡镇政府及时召集国土、规划相关人员进行现场联合踏勘。申请建房用地涉及风景区、度假区、姜家产业区块、开发公司范围或涉及交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，由乡镇政府通知相关人员一并参与联合踏勘。

现场踏勘后，相关部门应当即出具该处是否可以建房的书面意见，并由县规划局核发《选址意见书》或《乡村建设规划许可证》，其中按规定选址需通过县政府联席会议研究的，应在联席会议研究同意后，再由县规划局核发《选址意见书》或《乡村建设规划许可证》。

4、用地报批。在取得《选址意见书》或《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。用地审批由乡镇政府先审查签署意见，再由国土所负责送县国土局审核后，报县政府审批。

5、批后告知。经县政府批准后，国土局(国土所)在3个工作日内将审批结果书面告知县规划局和乡镇政府、村委及建房申请人，由乡镇政府组织国土、规划、村干部等相关人员，进行联合放样。其中属千岛湖镇及建制镇规划区范围内的，由县规划局核发《建设工程规划许可证》后，再由乡镇政府组织进行联合放样。

6、竣工验收。农户建房竣工后，由村委主要负责人通知乡镇政府，由乡镇政府组织国土、规划等相关人员进行竣工验收，出具竣工验收意见，并按规定办理登记发证等手续。属易地审批建房的，应拆除旧房后再予以登记发证。

五、强化过程监管

1、实行公示挂牌施工。农村村民建房经县政府批准后，由国土所和当地乡镇人民政府将该农户的审批情况在建房地点公示，实行挂牌告示施工，挂牌告示内容包括审批户主、家庭成员、原有住房面积及处理情况、建房性质、建造层次、建房批准位置、批准占地面积、批准时间和有效期限等，接受群众监督。

2、落实“四到场”制度。一是批前选址到场。乡镇政府受理村民建房申请后，组织国土、规划等相关人员到现场对申请人的建房条件、所选地址是否符合相关规定和四邻界址进行审核确认。二是批后放样定位到场。建房用地批准后，由乡镇组织国土、规划、村干部等相关人员，按照批准要求到现场实地丈量放样，确定四界，并挂施工告示牌。三是开工砌基到场。建房户动工挖基时，村委主要负责人应及时通知乡镇，由乡镇组织国土、规划等相关人员到场，监督是否按照放样定位的要求挖槽埋基。四是竣工验收到场。村民房屋建成后，由村委主要负责人通知乡镇，由乡镇组织国土、规划等相关人员到现场，进行实地检查验收。

3、建立投诉举报制度。建立违法用地和违法建筑投放举报制度，乡镇政府和县国土、规划部门均应设立投诉举报电话和受理机构，并向社会公开。受理单位接到投诉举报的，应做好记录并在第一时间到现场调查核实，情况确实的，应及时组织人员进行调查处理，如属其他部门监管的，应及时书面移交相关职能部门进行查处。

4、落实联防巡查机制。

一是建立以乡镇政府为主体的巡查机制。各乡镇政府要按照县政府《关于建立土地违法违规行为联合防控机制的通知》(淳政办发〔2007〕202号)的要求，切实履行土地违法违规联合防控的主体职能，整合国土、规划、建设、农业、林业、水利、库管和农村国土协管员等多方面的力量，建立分片巡查、定村包干、严格考核的乡镇农村建房联合巡查机制，预防农村村民建房违法行为的发生。

二是建立以部门为主体的巡查机制。县国土局、县规划局要根据各自的管理职能，建立以加强批后监管和重点村、重点区域为主要内容的农村村民建房监管巡查制度。整合巡查力量，加强与其他部门和乡镇组织巡查的联动；创新巡查举措，建立农村村民建房“联乡结村制度”；建立巡查记录档案，强化巡查考核，落实巡查工作责任。

三是建立巡查通报和案件移交机制。乡镇政府和县国土局、县规划局要建立巡查通报制度。乡镇政府对组织巡查的情况要及时通报给县国土局、县规划局等相关部门，重要问题要及时通报给县拆违办和县政府；县国土局、县规划局对组织巡查的情况要及时通报给县政府、县拆违办和有关乡镇政府。同时，乡镇政府和县国土局、县规划局要建立案件交办工作机制，对属于其他单位管理权限的事项要及时书面移交相关职能部门办理，并说明移交的理由，做到“事交责清”。

5、及时查处违法行为。各乡镇和县国土、规划等部门要严格按照《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规以及县委县政府《关于加强违法建筑管理工作的通知》(县委办[2007]139号)要求，切实履行监管和查处职能，做到对违法行为早发现、早制止、早查处、早拆除，切实增强土地、规划执法的及时性、有效性和威慑力。

(1)千岛湖镇及建制镇规划区范围内的农村村民建房，未依法取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的，由县规划局责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由县规划局组织拆除，国土局和镇政府要积极配合。对特别重大的违章建筑可申请县拆违办组织拆除。

青溪新城范围内的农民村民建房，由青溪新城管委会负责监管，并由青溪新城管委会负责违章建筑拆除的组织实施工作。

(2)在乡、村庄规划区范围内的农村村民建房，未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由乡镇政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由乡镇政府组织拆除，国土、规划等部门要加强协同配合，对特别重大的违章建筑可申请县拆违办组织拆除。

(3)在规划区范围外的农村村民建房，违反土地管理规定的，由县国土局负责查处，并由县国土局负责组织拆除，各乡镇政府予以配合。对特别重大的违章建筑可申请县拆违办组织拆除。

(4)县拆违办代表县政府履行违章建筑查处及拆除的日常协调和督办工作，并根据县政府的要求，对影响重大的违法建设案件组织开展联合执法和强制拆除。

六、严格责任追究

根据农村村民建房管理的审批、监管、查处等不同环节和不同的责任主体，落实监管责任，强化责任追究。

1、对农户建房申请，村委会应当受理而不予受理的，或受理后不及时讨论并上报审批，造成申请人上访或未经审批擅自动工建设的，对村委会负责人进行批评教育，责令限期整改。

2、村委会疏于审查或协助申请人弄虚作假，提供虚假资料，造成违反条件审批建房的，对村委会负责人进行通报批评，情节严重的，给予纪律处分或责令辞职。

3、因审查不严，造成违反条件审批建房，或因未及时组织联审及上报审批，造成申请人集体上访或未经审批擅自动工建设的，对乡镇分管领导、具体负责人和国土所人员进行批评教育、诫勉谈话或通报批评。

4、未落实“四到场”制度，造成批东建西、批少建多、批低建高的，对乡镇及国土所、规划等相关人员进行批评教育，责令限期整改；情节严重的，给予通报批评。

5、乡镇及国土、规划等部门未建立巡查制度，落实巡查责任，造成区域违章建筑上升，管理难度加大的，对乡镇和相关部门主要负责人及分管负责人进行批评教育，责令限期整改。

6、乡镇及国土、规划等部门巡查工作落实不到位，对巡查发现的情况不记录不通报，对违法行为不及时查处或移交办理，造成违法行为后果扩大的，对乡镇和相关部门分管负责人和直接责任人责令限期整改，并进行诫勉谈话或通报批评。

7、对违法建设的案件(包括投诉举报及巡查发现的案件)，不及时制止、查处和拆除，或相互推诿，造成违法行为后果扩大的，对单位负责人和案件查办人员进行诫勉谈话或通报批评；情节严重的，给予纪律处分。

8、对已明确由相关乡镇或部门对违章建筑组织进行拆除，但相关乡镇或部门未及时组织拆除或组织工作不力，造成执行难度增大，产生不良影响的，对单位主要负责人及分管负责人进行批评教育、诫勉谈话或通报批评；情节严重的，给予纪律处分。

9、在现场联合踏勘、“四到场”、联合巡查、案件查处等工作中，相关部门无故不派人参加，事后又未及时采取补救措施，或虽派人参加，但配合不力，造成办理事项延误、失误等，产生不良后果的，对单位分管负责人和直接责任人责令限期整改，并进行诫勉谈话或通报批评。

10、其他违反法律法规和政策规定应予以责任追究的情形。

上述责任追究，一般情况下，对村干部的责任追究由乡镇政府负责，对乡镇、部门一般干部的责任追究由所在的乡镇政府、部门负责，对县管干部的责任追究由县纪委、监察局作出；情节严重的，根据管理权限，由相关职能部门负责。涉及违反党纪的，按相关程序规定予以党纪处分，构成犯罪的，及时移送司法机关处理。各乡镇和部门要坚持原则，严格按照有关规定处理，做到奖惩分明、有责必究，县监察局要对乡镇和部门落实责任追究的情况进行督查通报，确保责任追究落到实处。

七、其他规定

1、本通知自下发之日起实施。县国土局、规划局等相关部门要积极做好与各乡镇的衔接，共同抓好本通知实施的各项前期工作。县国土局要充分发挥国土所的作用，加强对乡镇农村村民建房管理工作的指导，制定完善联合踏勘、“四到场”等管理的有关文书资料，以便于加强规范管理。

2、各乡镇和国土、规划等部门要结合实际，尽快制定加强农村村民建房巡查工作制度和内部考核及责任追究制度，并及时报县政府备案。

3、加快推进集镇和村庄规划编制工作，以加强农村村民建房的规划管理，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，并使用农村建房标准图集；县规划局可另行制定千岛湖镇规划控制区内农村村民建房规划管理的有关具体规定。

4、旅游度假区管委会、姜家产业区块管委会负责做好各自规划范围内农村村民建房的日常巡查和管理工作，及时向规划、国土等部门和乡镇通报有关情况。

5、各乡镇要高度重视农村农民建房的安全工作，加强对农民建房安全的监督管理，切实做好地质灾害防治等工作，确保安全。

6、我县原涉及农村农民建房的规定与本《通知》规定不一致的，以本《通知》为准。

附件：淳安县农村村民建房审批流程图

淳安县人民政府

二ОО九年十月十二日

主题词：农村房屋建筑管理通知

抄 送：县委各部门，县人大、政协办，县人武部，县法院、检察院，

县各群众团体。

淳安县人民政府办公室2009年10月13日印发

附件下载

淳安县农村村民建房审批流程图.doc