关于印发三门县农村宅基地及住房确权登记工作实施意见（试行）的通知

关于印发三门县农村宅基地及住房确权登记

工作实施意见（试行）的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

《三门县农村宅基地及住房确权登记工作实施意见（试行）》已经十六届县政府第39次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

三门县人民政府办公室

2019年7月12日

三门县农村宅基地及住房确权登记工作

实施意见（试行）

为加快推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，保障农村村民合法财产权益，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《村庄和集镇规划建设管理条例》《浙江省城乡规划条例》《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）和《台州市人民政府办公室关于加快全市农村宅基地及住房确权登记工作的意见》（台政办函〔2017〕80号）等相关法律法规政策文件规定，现结合我县实际，特制定本实施意见。

一、充分认识农村宅基地及住房确权登记工作的重要意义

做好农村宅基地及住房确权登记工作是维护农村村民合法权益，促进农村社会和谐稳定的重要措施；明晰农村宅基地及住房产权关系是深化农村土地产权制度改革，促进农村村民增收、推进城乡统筹发展的基础；推进农村宅基地及住房确权登记工作，是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。各乡镇人民政府（街道办事处）要结合实际，进一步提高认识，加强领导，周密部署，按照农村产权制度改革、不动产统一登记等要求，统筹推进农村宅基地及住房确权登记发证工作，促进农村各项改革的深入推进。

二、切实规范农村宅基地及住房确权登记处理政策

在坚持“一户一宅、法定面积、房地一体”的前提下，本着尊重历史的原则，分类处理不同历史时期形成的农村宅基地及住房问题。

（一）宅基地确权历史遗留问题的处理

农村宅基地历史遗留问题按照《关于印发推进全县农村宅基地确权登记发证工作意见的通知》（三政办发〔2014〕131号）规定处理。

（二）房屋确权历史遗留问题的处理

根据“先确地权，再确房权”的指导思想，在确定宅基地使用权的基础上，按照不同范围分阶段确定房屋所有权：

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建、翻建的，可按现有实际使用宅基地面积和房屋建筑面积确定宅基地使用权及房屋所有权。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，经公示10日后无异议的，以具结方式（《农村宅基地及房屋确权登记具结书》）确定农村宅基地使用权及房屋所有权。

3.1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前,农村村民未经批准或超批准面积占用宅基地建房，建房者符合建房审批条件的，且所占宅基地及房屋符合现行土地利用总体规划和城乡规划的，经本村集体经济组织同意并公示10日无异议后，经处理（处罚）到位后,按照简易程序（《农村宅基地及房屋确权登记确认表》）补办土地和房屋审批手续，在确定宅基地使用权的基础上确定房屋所有权，对超过规划范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。

4.2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村村民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农村村民违法占用宅基地或违反城乡规划建房的，一律按现行政策处理。

(三）农房确权处理（罚）标准

1.下列情形的农村村民住房可不予处理

（1）因地质灾害防治、下山脱贫、海岛迁移、重点工程项目需要拆迁安置以及其他确非个人原因造成未批先建的农村个人建房，由乡镇人民政府（街道办事处）确认并出具不予处罚意见。

（2）实测建筑面积超过规划许可面积，但在合理误差范围内（≤3%），且无其他违法行为；实测宗地面积超过法定面积或批准面积，但在合理误差范围内（≤3平方米），且无其他违法行为。

（3）平改坡或坡改平，檐口高度符合批准规划。

（4）仅阳台封闭，其它均符合批准规划要求。

（5）违法行为已被政府或相关职能部门处理到位至今未新增违法行为的。

2.1994年4月19日至2014年3月27日农村村民违法建房处理标准

1994年4月19日《浙江省村庄和集镇规划建设管理实施办法》实施起至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台前，农村村民违法占用宅基地或违反城乡规划建房且至今未扩建、翻建的，根据不同区块分类处理（行政村区块分类详见附表）。

（1）一类区块

①未经批准占用宅基地、未办理建房规划许可：按600元/层·间处理；

②土地面积超用地批准面积：按超占面积每平方米30元处理；建筑面积超规划许可面积：按建筑面积每平方米15元处理；

③土地面积和建筑面积均超过批准面积：按土地超占面积每平方米30元处理。

（2）二类区块

①未经批准占用宅基地、未办理建房规划许可：按150元/间处理；

②土地面积超用地批准面积：按超占面积每平方米5元处理；建筑面积超规划许可面积：按建筑面积每平方米3元处理；

③土地面积和建筑面积均超过批准面积：按土地超占面积每平方米5元处理。

（3）三类区块

①未经批准占用宅基地、未办理建房规划许可：按100元/间处理；

②土地面积超用地批准面积：按超占面积每平方米2元处理；建筑面积超规划许可面积：按建筑面积每平方米2元处理；

③土地面积和建筑面积均超过批准面积：按土地超占面积每平方米2元处理。

3.除台政办函〔2017〕80号文件规定不予补办审批手续的情形外，下列情形的农村村民住房不予确权登记

（1）非本村集体经济组织成员非法购买的农村村民住房。

（2）少批多建(超高、超面积)影响他人合法权益，经公示后有异议的。

（3）地下室或地下建筑物。

（4）除业主唯一居住场所外的简易建筑。

（5）违法当事人不愿意接受处理（处罚）的。

（6）列入项目建设、城中村改造（包括立改套范围内）、危旧房改造等项目规划范围内的。

（7）应拆未拆的老屋。

（8）法律法规规定的其他情形。

（四）农房确权补办情形及登记注意事项

1.登记原则

（1）以依申请登记为原则,一般以户主为权利人登记，其他计算建房人口数的家庭成员作为共有权人在附记中标注。

（2）未批先建的农村村民住房在符合“法定面积”的前提下，以规划间为单位确定宅基地使用权。

（3）自本意见实施后，已竣工的农村村民住宅不再单独办理宅基地使用权登记。

2.建房时间的确定

建房时间可以通过以下方式顺序确定：

（1）查阅建房用地批准文件或土地使用权登记时间。

（2）在不动产所在地行政村公示确定，公示期为10日。

（3）查阅其他批准文件。

3.权源依据的确定

1982年2月13日至1994年4月19日前村民建造的房屋，可以采用具结方式补办农村宅基地及房屋审批手续。1994年4月19日至2014年3月27日前村民建造的房屋，可以采用简易程序方式补办农村宅基地及房屋审批手续。农村宅基地及房屋确权登记具结书、农村宅基地及房屋确权登记确认表、农村宅基地处置表、三门县个人建房用地呈报表、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等均可作为农村宅基地使用权及房屋所有权确权登记的合法权源依据。

4.建房人口计算

农村宅基地及房屋补办审批手续人口计算标准，原则上按现有在册人口数确定，根据《三门县农村村民建房管理办法（试行）》（三政发〔2016〕45号）文件规定限额标准计算。如果户籍人口变动的，迁出人口仍为农村户口且未享受过其他宅基地、迁出人口已为城镇居民且未享受过住房优惠政策的，可以从优原则计算人口数（既可按照建房时的人口数，也可按照现在人口数）。

5.规划相关问题处理

（1）除城市、镇、集镇规划区范围内所在村庄外，其他农村宅基地及房屋补办规划手续时免收城市基础设施配套费。

（2）未编制村庄规划的，由县自然资源和规划局根据《关于印发推进全县农村宅基地确权登记发证工作意见的通知》（三政办发〔2014〕131号）和规划要求，按上述相关条款补办规划与用地手续；村庄规划到期无需修编的，可以视为继续有效；个人建房规划已经许可但已过期的，乡镇人民政府（街道办事处）可以视为符合规划补办用地手续。

6.农房发生转移的处理

因房屋调剂、分家析产、继承等情形，宅基地使用权已办理转移登记的，由登记的权利人直接按规定补办房屋所有权登记；宅基地使用权没有办理转移登记的，由原登记的权利人办理房屋所有权登记后，再办理转移登记。

7.跨村建（购）房的处理

经当地人民政府或相关部门批准，因地质灾害防治、下山脱贫、海岛移居、拆迁安置等原因涉及移民，需跨村建（购）房的，在安置地村民代表会议同意的前提下，落实原宅基地处置政策后，可按安置地村的村民待遇办理建设与用地手续。

8.户籍外迁人员的处理

原籍为村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常户口迁移成为非本村集体经济组织成员的，其在原村集体经济组织内合法批准建造的房屋，房屋产权没有发生变化的，经该农村集体经济组织出具证明并公示无异议的，可按规定登记发证，在《不动产权利证书》附记栏应注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。房屋灭失后没有批准重建的，宅基地使用权由村集体收回。

9.少批多建的处理

1994年4月19日至2014年3月27日农村村民超批准面积占用宅基地建房的处理标准。

（1）对批准面积直接登记发证，违法超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能区分超占位置的，应当在宗地图和房屋分户平面图中标明超占位置和面积；未能区分超占位置的，应当注明超占面积。违法超占超建面积不予确认宅基地使用权及房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记中注明。

（2）违法超占超建部分在法定面积内且自愿接受处理（罚）的，对违法超占超建部分处理（罚）后，采用简易程序补办用地审批手续，予以确定宅基地地使用权及房屋所有权。

10.“一户多宅”的处理

（1）因未经批准占用农村宅基地建房形成“一户多宅”的，经调剂、分家析产或自愿拆除等合法方式处置多余宅基地后，可重新认定村民建房条件。若多余宅基地不符合村庄规划，但因客观原因暂时难以拆除的，则由村集体无偿收回宅基地使用权，同时由当事人作出同意无条件拆除违法建筑的书面承诺。

（2）依法继承取得的住房不受宅基地“一户一宅”政策的限制，可凭相关权属证明文件按规定程序办理确权登记，在不动产登记簿和权利证书附记中注明“该权利人为本农村集体经济组织成员农房的合法继承人”。依法继承的房屋灭失后，宅基地使用权由村集体收回。

（3）对拆旧建新的，当事人在申请办理新建农房登记手续时，应当同步办理原农房注销登记手续；若已办理新建住房登记手续，但旧房尚未注销的，当事人应限期办理注销登记手续；逾期不办理的，由县自然资源和规划局在政府网站公告15个工作日后直接予以注销。

（4）对于危旧房整治统一拆除或自然灭失的农房，可由村民委员会汇总后经乡镇人民政府（街道办事处）核实，并在农房所在村公示栏公告15个工作日，公告无异议后由县自然资源和规划局统一注销。

11.农村宅基地及房屋不计入个人购房套数。

12.以农村宅基地方式供地的国有划拨土地及地上建筑物确权，参照本意见规定执行。